Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

Содержание
  1. Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика
  2. Риски аккредитации новостройки
  3. Поэтапная аккредитация
  4. Что такое аккредитация и как ее получить
  5. Как происходит аккредитация объекта банком
  6. В чем выгода аккредитации для покупателя квартиры в новостройке
  7. Общие правила
  8. Доверительные отношения
  9. В сухом остатке
  10. 5. Документы для расчета строительной готовности
  11. Для фотографий строительного объекта
  12. Для фотографий, позволяющих определить месторасположение объекта
  13. Для фотографий строительной площадки и техники
  14. Особенности аккредитации новостройки банком
  15. Список аккредитованных новостроек
  16. Новостройка аккредитована: что это значит для покупателя квартиры
  17. Что такое аккредитация
  18. Кому нужна аккредитация
  19. Преимущества аккредитации для покупателя
  20. Как проходит аккредитация новостройки в Сбербанке
  21. Что происходит после аккредитации
  22. Экспертные статьи
  23. Что такое аккредитация?
  24. 214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков
  25. Кому выгодна аккредитация?
  26. Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?
  27. Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?
  28. Аккредитация будущего
  29. Что такое аккредитация
  30. Критерии аккредитации
  31. Как проводится аккредитации
  32. Что надо знать про аккредитацию новостройки | Статьи о новостройках на Avaho.ru
  33. Для чего нужна аккредитация
  34. Как банк проводит аккредитацию
  35. Что происходит после аккредитации
  36. Как выбирать застройщика для покупки квартиры
  37. Аккредитация и аккредитив
  38. Резюме — означает ли аккредитация полную безопасность сделки

Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

Что такое аккредитация застройщика и для чего она нужна.

Аккредитация застройщика – это, по существу, декларирование готовности финучреждения выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в строящемся комплексе. Застройщика банк считает надёжным, выражая уверенность в том, что дом будет возведён и сдан в эксплуатацию в запланированные сроки, в соответствии с проектной документацией.

Однако никаких гарантий при этом финучреждение не даёт. Практика показывает, что даже аккредитованные крупными банками застройщики разорялись. Например, обанкротившаяся компания «Урбан Групп» была аккредитована в том числе Сбербанком.

При возникновении проблем у строительной компании и, соответственно, покупателя жилья, кредитор остаётся в стороне.

Тем не менее, у покупателя квартиры в новостройке не остаётся иного варианта, как довериться банку и выбрать недвижимость из предложенного списка.

Некоторых застройщиков банки не только аккредитуют, но ещё и финансируют в части строительных работ. Распространено мнение, что при таком раскладе заёмщик оказывается более защищён, поскольку девелопер и жилой комплекс проверяются банком вдвойне тщательно. Финучреждению важно, чтобы строительная компания вернула долг.

Если же компания относится к категории «Е», это означает, что она является наиболее надежной. Поэтому проведение дополнительной аккредитации не требуется (подобная процедура уже проводилась ранее или застройщик имеет безупречную репутацию на рынке).

[attention type=yellow]

Объект строительства должен быть расположен на территории Республики Саха (Якутия), а также на территории иных субъектов Российской Федерации, где имеются иногородние структурные подразделения Банка.

[/attention]

Кроме того, этот договор содержит все фактические данные о квартире — площадь, планировку, стоимость, расположение в доме, а также информацию о гарантийном сроке эксплуатации квартиры (по закону он составляет 5 лет) и данные о страховщике (с 1 января 2014 года застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность).

Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.

Риски аккредитации новостройки

Кредиты – это один из доходов банка, и чем больше сумма займа, тем больше прибыль. В случае оформления ипотеки на жилье, залогом становится сама квартира. Банк выдаст кредит только, когда убедиться, что объект строительства обязательно введут в эксплуатацию и подсчитает ликвидность жилья.

Кроме того, банк вправе выдвигать требования к пакету документов, представляемому застройщиком для получения аккредитации.

Таким образом, действие Федерального закона № 412-ФЗ «Об аккредитации в национальной системе аккредитации» распространяется в том числе на строительные лаборатории. В соответствии с п.

5 статьи 5 412-ФЗ аккредитация в национальной системе испытательных лабораторий является добровольной.

В случае переоформления аттестата аккредитации по основаниям, указанным в пунктах «а» и «г», взимается плата за переоформление аттестата аккредитации.

Так же, самые выгодные условия получения ипотечных кредитов предоставляются в случаях, когда объекты, строились с привлечением кредитных средств самого банка.

Таким образом, аккредитация застройщика в банке выгодна и приобретателям недвижимости, поскольку они получают возможность взять ипотечный кредит на более льготных, по сравнению с обычным банковским ипотечным договором, условиях.

В том случае, если заемщик хочет приобрести жилье у иного застройщика, банк не может препятствовать ему – в данном случае, ипотечный кредит предоставляется на общих условиях кредитования, без различного рода льгот, о которых говорилось выше.

Поэтапная аккредитация

Не существует каких-то правил или регламента, согласно которым банки во что бы то ни стало должны аккредитовать строительство прежде, чем выдавать ипотечные кредиты на квартиры в данной новостройке.

Проверка застройщика и объекта службой экономической безопасности требует серьезных материальных затрат, но она полностью оправдывает себя, как показало время.

А схема проведения проверки и аудита в каждом случае разрабатывается под конкретный объект.

[attention type=red]

Например, банки выбирают иногда тактику поэтапного подхода. То есть, сначала аккредитуют застройщика: изучают историю его деятельности на строительном рынке, собирают сведения о возведенных им объектах, о нареканиях и положительных отзывах. Анализируют полученные сведения и переходят к плану и расчетам строения.

[/attention]

Если проектно-разрешительная документация нового объекта в порядке, кредитный комитет принимает решение о ставках ипотечного кредитования. Во внимание принимается все: стадия строительства, предполагаемое качество жилья, социальный состав потенциальных покупателей (молодые семьи, семьи военнослужащих, пенсионеры) и т.

д.

Что такое аккредитация и как ее получить

Многие слышали, что банк работает с аккредитованными новостройками, но даже не догадывается, что это значит. Аккредитация означает, что застройщик и его объект строительства прошел тщательную проверку со стороны финансовой компании.

На первом шаге Сберегательный банк проверяет все документы застройщика. Если компания стабильная и имеет высокий рейтинг надежности, то происходит проверка объекта. Причем важно отметить, что каждый дом проверяется отдельно и после этого выносится аккредитация.

Как происходит аккредитация объекта банком

В принципе, аккредитация объекта — это проверка застройщика (его деловой репутации, потрфолио, финансовых отчетов за последние годы) и собственно объекта — всей разрешительной документации на стройку. Это такие документы:

  • право на земельный участок, на котором будет возводиться объект, c подтверждением факта государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация (и изменения в ней) с информацией о месте опубликования;
  • заключение государственной экспертизы;
  • договор страхования гражданской ответственности;
  • учредительные документы.

В чем выгода аккредитации для покупателя квартиры в новостройке

По идее, работая над аккредитацией объекта, банк выполняет ровно те же операции, что должен сделать сам покупатель, выбирая себе квартиру в строящемся доме: проверить репутацию застройщика и наличие необходимых документов, посмотреть его сайт, изучить портфолио по уже возведенным объектам. Просто у банков есть еще один механизм — проверка финансовой деятельности.

Застройщики отмечают, что каждый банк проводит собственную проверку объекта — поэтому чем больше финансовых организаций аккредитовали стройку, тем выше ее надежность.

Впрочем, профессионалы рынка недвижимости отмечают, что наличие аккредитации на объект в нескольких, но малоизвестных банках — не показатель. А вот если застройщик заручился финансовой поддержкой «системного» банка, это свидетельствует о том, что он на хорошем счету.

Общие правила

Практически ежедневно БН сообщает о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.

В первый же рабочий день после праздников было опубликовано два таких сообщения. Райффайзенбанк аккредитовал жилой комплекс Ostrov, который компания «Строительный трест» возводит в Петроградском районе Петербурга. А банк «Санкт-Петербург» – корпус 9Б ЖК «Царская столица», который «ЛенСпецСМУ» строит в Центральном районе города.

Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.

А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.

У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям.

А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка.

«Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация», – констатирует заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.

Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.

Доверительные отношения

У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.

В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. «Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков», – подсказывает руководитель службы «СПб Реновации» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.

Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.

Так, в конце апреля кредитный договор на финансирование возведения в Санкт-Петербурге «Дома на набережной» заключили банк «ВТБ» и Холдинг RBI. Заемные средства с лимитом задолженности 1,3 млрд руб. предоставлены на четыре года.

«Это второй наш совместный проект с Холдингом RBI, – публично прокомментировал сделку заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, вице-президент банка “ВТБ” Руслан Еременко.

– Компания зарекомендовала себя как застройщик, по праву пользующийся доверием клиентов».

Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.

[attention type=green]

Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.

[/attention]

С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.

Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.

В сухом остатке

Подытожим. Конечно, в кризис покупать квартиру в новостройке, не аккредитованной ни одним банком, – дело крайне рискованное. Но и аккредитация не панацея.

Проводя проверку строителя, банк прежде всего преследует свои цели, а не защищает интересы претендента на ипотечный заем.

Ведь, что бы ни произошло, у банка остается козырь в рукаве. Даже когда новостройка аккредитована, но застройщик сбежал с деньгами дольщиков, заемщик остается должен банку взятые в кредит деньги.

5. Документы для расчета строительной готовности

Фотографии домов, позволяющие полноценно оценить их строительную готовность и соотвествующие требованиям:

Для фотографий строительного объекта

Если начато строительство этажей многоквартирного дома/здания, строительный объект должен быть сфотографирован со всех сторон.

Для фотографий, позволяющих определить месторасположение объекта

Информационный стенд, устанавливаемый застройщиком на объекте/строительной площадке или в непосредственной близости от них.

Для фотографий строительной площадки и техники

Фотографии должны позволить определить активность строительства.

Особенности аккредитации новостройки банком

Реалии современной жизни в России таковы, что большинство продаваемого у нас жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов. В связи с этим каждый год в России наблюдается расширение рынка жилищного кредитования.

Кроме того принят ряд законопроектов, надежно защищающих как заемщика, так и банки, выдающих ипотечные кредиты.

Поскольку в последнее время большая часть приобретаемого по ипотеке жилья относится к новостройкам, то весьма важным становится вопрос об аккредитации новостроек банками.

Список аккредитованных новостроек

Получить актуальные данные по своему региону можно только на специальном портале ДомКлик от Сбербанка. Информация отражена на главной странице.

На официальном портале можно отфильтровать предложения, исходя из личных предпочтений и финансовых возможностей. Для получения информации по аккредитованной недвижимости следует указать:

  1. Регион получения ипотечного кредита.
  2. Тип сделки.
  3. Тип жилья.
  4. Цену.

После внесения сведений появится все приложения на карте. Несомненный плюс – по каждому предложению представлены фотографии. Это помогает дистанционно увидеть объект недвижимости.

Для получения полной информации следует кликнуть на выбранный объект и ознакомиться со всей информацией.

Источник: http://pokupkoff.ru/zemelnoe-pravo/12122-akkreditaciya-novostroek-kriterii-nadezhnogo-zastroyshhika.html

Новостройка аккредитована: что это значит для покупателя квартиры

Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

С запуском программы «Господдержка 2020», позволяющей купить квартиру в новостройке в ипотеку по ставке от 2,6% годовых, востребованность первичного жилья стремительно растет.

В июне 2020 года спрос на новостройки увеличился более чем в 2 раза по сравнению с прошлым годом, а в рамках госпрограммы уже оформлено более 44 тысяч кредитов на сумму более 104 млрд рублей.

Однако для многих людей вопрос покупки квартиры в новостройке остается очень тревожным. Истории об обманутых дольщиках, затянувшихся или заброшенных стройках пугают и не прибавляют уверенности в будущем.

Разумное решение — купить квартиру в новостройке, аккредитованной банком. Объясняем, что означает статус «Аккредитовано в Сбербанке» для покупателя квартиры.

Что такое аккредитация

Аккредитация новостройки — это, простыми словами, готовность банка выдавать клиентам ипотечные кредиты на квартиры в пока еще строящемся доме. Это кропотливый и многоступенчатый процесс, в котором банк с особой тщательностью проверяет застройщика.

Кому нужна аккредитация

Аккредитация в одинаковой степени нужна всем участникам покупки квартиры в ипотеку: дольщику, банку и застройщику. 

Покупатель приобретает квартиру в еще только строящемся доме, и кроме договора долевого участия никаких документов на свое жилье не имеет. Ему важно быть уверенным в своей финансовой безопасности и в оправданности своих ожиданий.

У банка при оформлении ипотеки так же, как и у покупателя, нет реального залога имущества — только договор-основание. Поэтому он защищает и свои интересы, и интересы дольщиков. Банку важно не только привлечь клиентов, но и обеспеспечить их уверенность в завтрашнем дне и сделать все возможное для безопасного и удобного приобретения жилья в ипотеку.

Застройщикам аккредитация дает возможность привлечь больше дольщиков, уверенных в их надежности, и повышать продажи за счет предоставления скидки на ставку по ипотеке в рамках программы субсидирования.

Преимущества аккредитации для покупателя

Покупателю не нужно изучать все тонкости правовой документации — не являясь экспертом, разобраться в этом сложно. Статус «Аккредитовано в Сбербанке» означает, что застройщик соответствует требованиям законодательства в сфере жилищного строительства и критериям банка, предъявляемым к деятельности застройщика.

Новостройки, аккредитованные банком, часто участвуют в специальных ипотечных программах: скидки, акции, сниженные ипотечные ставки.

Выбрать квартиру в аккредитованных Сбербанком новостройках и оформить ипотеку со скидкой от застройщика можно онлайн на DomClick.ru

Время одобрения и оформления ипотеки значительно сокращается, если вы покупаете недвижимость в новостройке, аккредитованной банком. Проще говоря, процесс одобрения объекта за вас уже выполнил банк и собирать дополнительные документы вам не нужно.

Как проходит аккредитация новостройки в Сбербанке

Главный фактор при принятии решения об аккредитации — соблюдение интересов действующих и будущих дольщиков.

В условиях растущего спроса на приобретение квартир на первичном рынке нам особенно важно, чтобы наши клиенты были уверены, что даже на этапе котлована покупают надежное жилье, которое будет достроено в срок.

Наталья Шишкина, эксперт ДомКлик

При аккредитации банк проверяет четыре важных пункта: юридическую и финансовую надежность застройщика, его опыт и репутацию.

Юридическая служба банка тщательно изучает строительную и земельную документацию по конкретному объекту недвижимости, отсутствие обременений и ограничений на строительство дома.

Банк всегда интересуется наличием средств и источником финансирования стройки. Важно, чтобы у застройщика были средства не только на строительство, но и на выплату возможных претензий и штрафов. Также банк проводит глубокий и детальный анализ объектов, которые застройщик уже построил, и оценивает критичность негативной информации в СМИ о деятельности застройщика.

Если вы хотите подробнее узнать об аккредитации, ознакомьтесь с требованиями банка к застройщикам и списком документов, необходимых застройщику для аккредитации в Сбербанке.

Что происходит после аккредитации

Важно понимать, что даже после аккредитации не исключены разные обстоятельства, которые могут повлиять на ход и сроки стройки. Поэтому Сбербанк и после аккредитации объекта тщательно следит за деятельностью застройщика и не менее одного раза в квартал проводит мониторинг строящихся объектов.

В ходе мониторинга проверяется соответствие темпов строительства указанным в разрешительной документации срокам, наличие арбитражных процессов, информация в СМИ.

При появлении критических ситуаций банк проводит тщательный анализ рисков и возможностей урегулирования ситуации без ущерба для себя и дольщиков. Так возможны два сценария дальнейшего развития: банк прекращает сотрудничество с застройщиком и снимает аккредитацию, либо аккредитация может быть приостановлена до решения проблемы. 

Оригинал статьи размещен здесь: https://blog.domclick.ru/post/novostrojka-akkreditovana-chto-eto-znachit-dlya-pokupatelya-kvartiry

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domclick/novostroika-akkreditovana-chto-eto-znachit-dlia-pokupatelia-kvartiry-5f1eb5634434eb6c6cc9c6e1

Экспертные статьи

Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

Аккредитация застройщика. Важные аспекты

27 сентября 2016

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой –  читайте в настоящей статье.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами.

Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности.

[attention type=yellow]

А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах.

[/attention]

Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать “неофициальное” условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве.

ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж.

Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам.

Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании.

Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков.

Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости.

Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

 адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров

Вернуться к списку статей

Источник: http://a-komissarov.ru/ekspertnyie-stati/akkreditaciya-zastrojshhika.-vazhnye-aspekty.html

Что такое аккредитация

Для одобрения выдачи ипотечных кредитов, все новостройки проходят через комплексные проверки

Под аккредитацией понимается комплексная проверка застройщика специальными службами банка и другими экспертами для оценки вероятности успешного завершения строительства многоквартирного дома (или нескольких домов). Упрощенно можно сказать, что это проверка того, насколько надежным является данный застройщик для одобрения выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир.

Осуществляется аккредитация по специальным критериям, которые утверждены конкретным банкам. Поэтому если одна строительная компания аккредитована Альфа-Банком, это не означает, что она получит такую же оценку, например, в банке ВТБ.

Благодаря положительному решению после проведения экспертизы каждая сторона получает свои преимущества:

  1. Банк одобряет выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир и других помещений в новостройке.
  2. Дольщики могут быть уверенны в том, что с высокой вероятностью процесс строительства действительно закончится успешно.
  3. Сама компания становится востребованной среди клиентов, желающих приобрести недвижимость в новом строящемся доме по выгодной цене.

При отсутствии положительного заключения от одного банка застройщик может попытаться аккредитоваться у другого. Но сделать это будет уже труднее, подобно тому как получение отказа в одобрении кредита немного ухудшает кредитную историю заемщика.

Критерии аккредитации

Для принятия положительного решения банк руководствуется собственными правилами и требованиями. В целом они совпадают: если строительство находится на стадии котлована, аккредитация в большинстве случаев невозможна. Если же строительство завершено на 20%-30% и более, получить одобрение гораздо проще.

Также застройщик получит положительное решение и в том случае, если банк сам участвует в строительстве, вложив определенную сумму. Тогда он также будет активно рекламировать объект клиентам, предлагая получить ипотечный кредит.

В качестве требований используются разные критерии – стадия строительства, репутация застройщика, соответствие законодательству:

  1. Обеспеченность обязательств финансовыми активами (достаточный запас средств на счетах).
  2. Целевое расходование средств, отсутствие подозрительных схем финансирования.
  3. Безубыточность минимум за 2 последних года.
  4. Полное соответствие требованиям законодательства (ФЗ №214).
  5. Отсутствие негативной информации о работе строительной компании, его акционеров и инвесторов.
  6. Достаточно большое количество объектов, построенных данным застройщиком и введенных в эксплуатацию в указанный срок.
КатегорияКоличество ранее завершенных объектовГотовность строящегося объекта (стадия)
А030% надземной части дома уже возведено
Бот 1 до 215% надземной части дома уже возведено
Вот 3 до 4начато строительство подземной части, вырыт котлован
Дот 5 до 19площадка готова к началу строительства, есть ограждения, установлены здания для строителей, есть оборудование
Еот 20любая (оценка не производится)

Указанные категории представлены в порядке возрастания надежности компании. Если застройщик относится к группе «А», он является новичком на рынке. Поэтому к нему предъявляются особо сложные требования – дом должен быть завершен как минимум на 30%.

Если же компания относится к категории «Е», это означает, что она является наиболее надежной. Поэтому проведение дополнительной аккредитации не требуется (подобная процедура уже проводилась ранее или застройщик имеет безупречную репутацию на рынке).

При этом оценка не всегда совершается по жестко заданным параметрам. Если в целом компания соответствует практически всем критериям, но не удовлетворяет одному требованию, решение о сотрудничестве с банком также может быть одобрено. В таких ситуациях процедура аккредитации проводится в индивидуальном порядке.

Как проводится аккредитации

Компания-застройщик подает заявку в крупнейшие кредитные организации для проведения аккредитации

Компания-застройщик заинтересована в проведении проверки и получении положительного решения от банка. Поэтому обычно руководство как можно быстрее обращается в крупнейшие кредитные организации и подает заявку.

Представители банка формируют комиссию экспертов и проверяют строительную компания по разным аспектам:

  • Репутация застройщика.
  • Количество возведенных объектов.
  • Длительность работы на рынке.
  • Финансовое положение.

Источник: https://otkazanet.ru/ipoteka/akkreditaciya-novostroek-kriterii-nadezhnogo-zastrojshhika.html

Что надо знать про аккредитацию новостройки | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

Одним из критериев надежности новостройки ипотечные менеджеры в банках называют аккредитацию — якобы такой статус повышает шансы на то, что ключи вы получите вовремя.

С одной стороны, статус аккредитации действительно означает, что новостройка прошла проверку банком. С другой — это совсем не гарантия того, что дом сдадут. Разобрались, что же на самом деле означает аккредитация новостройки и как она может защитить покупателя от риска стать обманутым дольщиком.

В агентстве Авахо знают информацию об аккредитованных новостройках. Звоните и мы подберем квартиру специально для вас: +7 495 320-99-22.

Для чего нужна аккредитация

Когда банк выдает ипотеку на квартиру из вторичного рынка, он одновременно с передачей денег берет вашу недвижимость в залог — такой процесс называется обременением. Если заемщик прекратит платить за кредит, у банка есть шанс продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

В случае с новостройкой получается так, что банк берет в залог еще не готовую квартиру. Рисков больше, ведь дом могут не достроить. В таком случае если дольщик прекратит платить, банку будет нечего продавать. Поэтому юристы и менеджеры банка проводят исследование застройщика и возводимого дома — это и называется аккредитацией.

Когда сделка происходит на вторичном рынке, банк просит сделать оценку квартиры — чтобы понять реальную стоимость, которую можно выручить за это жилье в случае проблем. Аккредитация новостройки заменяет эту процедуру — только оценивается не отдельное жилье, а дом в целом.

Если вы выбираете квартиру в аккредитованной новостройке, то сможете быстрее заключить сделку — банк уже проверил документы и готов выдать кредит на жилье в этом доме.

Как банк проводит аккредитацию

Критерии оценки отличаются в зависимости от банка. Но обычно изучают четыре фактора:

  • Финансовая надежность. Есть несколько нормативов финансовой устойчивости строительной организации. Например, размер собственных средств у застройщика — обычно у компании требуют наличия не менее 10% денег от стоимости стройки многоквартирного дома.
  • Юридическая чистота. Необходимо соответствие требованиям ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», — это сотни пунктов, включая оформленные по нормативам проектную декларацию и разрешение на возведение дома.
  • Репутация застройщика. Служба безопасности банка проверяет наличие негативной информации о застройщике, инвесторе и акционерах компании.
  • Опыт компании. Сколько домов уже построил застройщик, какие из них уже были аккредитованы в банке.

Еще кредитные учреждения присваивают стройкам определенную категорию, в соответствии с которой уже решают, стоит ли вообще аккредитовывать дом, а если да, то допускать ли его к участию в акциях и скидочных программах.

Например, критерии «Сбербанка» есть на странице для застройщиков:

Категория

Количество возведенных объектов

Готовность стройки, минимум

А

0

От 30%

Б

1–2

От 15%

В

3–4

Начали возводить подземную часть котлована

Д

5–19

Подготовили строительную площадку — подвели дорогу, пригнали строительные машины

Е

20 и более

Не важно

Судя по критериям, чем больше объектов построила компания, тем ниже требования банк предъявляет к очередной новостройке. Новый застройщик для аккредитации должен построить минимум 30% дома, а компания, которая возвела больше 20 домов, для аккредитации может даже не готовить стройплощадку.

Если компания не соответствует критериям, это необязательно означает отказ в аккредитации — застройщику нужно обратиться в банк, там менеджеры принимают решение о сотрудничестве принимается индивидуально.

Найдите критерии оценки строек для аккредитации на сайте вашего банка. Если там перечислены много документов, а от неизвестных застройщиков требуют минимум 30% достроенного дома — хорошо. Если критерии мягкие и аккредитацию может получить даже неизвестный строитель на этапе котлована — будьте осторожны.

Что происходит после аккредитации

Аккредитация — это разовый процесс проверки, которую проходит застройщик. Бывают ситуации, когда строители замораживали возведение дома даже на финальных стадиях. Поэтому менеджеры банка и после аккредитации следят за состоянием стройки.

В особых случаях, например, при появлении негативной информации в СМИ или разбирательства в суде, аккредитация может быть приостановлена или отозвана.

Поэтому в первую очередь при покупке жилья на первичном рынке стоит выяснить, продаются ли квартиры через эскроу-счета — застройщик получит ваши деньги только после сдачи дома. Посредником в продаже квартир выступает банк, который кредитует сделку. Это намного эффективнее, чем смотреть только на наличие аккредитации.

Как выбирать застройщика для покупки квартиры

Приобретая квартиру в новостройке, проверьте, в каких банках аккредитован дом. Если это 1–2 небольших банка, стоит быть аккуратнее — возможно, стройка не проходит по критериям крупных кредитных учреждений.

Стройка может быть проектом конкретных застройщика и банка — например, кредитное учреждение полностью финансирует стройку. Тогда застройщик может не получать несколько аккредитаций, а квартиры в ипотеку будет реализовывать только у партнера.

Уточните у менеджера застройщика, почему у новостройки нет аккредитации в нескольких крупных кредитных учреждениях:

  • Если менеджер расскажет про партнерство с конкретным банком и подтвердит это документально — риск стать обманутым дольщиком снижается.
  • Если пожалуется на высокие требования или озвучит другое оправдание — будьте бдительны, возможно, в документах на стройку есть проблемы.

Кроме аккредитации в банках проверяйте у застройщика наличие разрешений и проектных документаций, изучайте репутацию, попросите юристов или компетентного агента по недвижимости изучить договор. Например, в агентстве Авахо менеджеры не только помогают с подбором подходящей новостройки, но и проверяют самого застройщика, вычитывают ДДУ перед его подписанием.

Аккредитация и аккредитив

Иногда путают аккредитацию с другим термином — «аккредитивом». Они никак не связаны друг с другом.

Аккредитив — это банковская услуга, которая помогает покупателю расплатиться с продавцом безналично. Например, за квартиру. Стороны подписывают договор с банком, перечисляют деньги на специальный счет. Затем, уже после регистрации сделки в Росреестре, приходят в банк с выпиской из ЕГРН, которая подтверждает переход права к покупателю. Продавцу перечисляют деньги на его счет.

Аккредитив — это способ безопасно передать деньги продавцу. Он никак не связан с аккредитацией.

Резюме — означает ли аккредитация полную безопасность сделки

  • Статус «Аккредитовано» означает, что конкретный банк считает стройку достаточно надежной, чтобы выдать на нее ипотеку:
  • Документы по этой стройке проверили юристы. Они соответствуют современным требованиям жилищного строительства.
  • У аккредитованного застройщика хорошая репутация.

    Нет подтвержденной фактами негативной информации в СМИ, нет крупных судебных разбирательств.

  • Банк считает надежными инвесторов стройки и учредителей компании-застройщика.

Как правило, на аккредитованные новостройки банки предлагают сниженные процентные ставки, такие дома участвуют в акциях ипотечных программ.

Оформить кредитный договор на квартиру в проверенной новостройке получится быстрее — часть документов приносить в банк не нужно, их уже проверили.

Покупать квартиру в новостройке без аккредитации в крупном банке тоже можно, но рискованно. С другой стороны, аккредитация не означает абсолютную гарантию того, что проблем со стройкой не будет.

Наличие аккредитации не отменяет необходимость внимательной проверки застройщика и самой сделки. Узнайте, продаются ли квартиры через эскроу-счета — застройщик получит ваши деньги только после сдачи дома.

[attention type=red]

Посредником в продаже квартир выступает банк, который кредитует сделку.

[/attention]

Кроме этого, изучите репутацию застройщика и всю документацию на дом. Лучше делать это с помощью крупного агентства недвижимости с компетентными юристами в штате.

  • 28 Окт 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/chto-nado-znat-pro-akkreditatsiyu-novostroyki.html

Все о банке
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: