Мезонинное финансирование простыми словами что это

Содержание
  1. Мезанинное финансирование
  2. Сущность мезанинного финансирования
  3. Мезанинное финансирование: доходность, перспективы, преимущества
  4. Что собой представляет мезонинное финансирование?
  5. Общая информация
  6. Преимущества, которые имеет мезонинное финансирование
  7. Негативные аспекты
  8. Как же все происходит?
  9. Иной инструментарий
  10. Заключение
  11. Мезонинное финансирование простыми словами что это
  12. Классификация активов и обязательств на краткосрочные и долгосрочные
  13. Риски
  14. Представление отчета о финансовом положении на основе ликвидности
  15. Гибкость
  16. Контроль
  17. Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости
  18. Финансовые структуры мезонинов
  19. Как погашается мезонинный кредит
  20. Возможные схемы выплат инвестору
  21. Какие преимущества получает инвестор
  22. Что получают компании
  23. Какие проекты бывают и в чем разница
  24. Инвестиции в фонд жилой недвижимости в Германии
  25. Мезонин в проект строительства многоквартирного дома в Лейпциге
  26. Как выбрать надежный мезонинный проект самостоятельно
  27. Какие риски несет инвестор
  28. Чем может помочь Tranio
  29. Мезонинное финансирование – глоссарий КСК ГРУПП
  30. Вложения в собственный капитал или реализация на торгах
  31. Преимущества мезонинного инвестирования
  32. Разница зарубежных и отечественных институтов

Мезанинное финансирование

Мезонинное финансирование простыми словами что это

Wise 18 августа 2015 13:26

Мезанинное финансирование – группа инструментов, которые имеют общие характеристики акционерного капитала и обычного долга. На практике мезанинное финансирование – комбинация варрантов на покупку активов (чаще всего ценных бумаг) и субординированной задолженности.

Мезанинное финансирование – уровень финансирования, реализуемый посредством залога ценных бумаг. Такой вид инвестирования находится между акционерным капиталом и займом, имеющим преимущества при совершении выплат.

Сущность мезанинного финансирования

На этапе развития инноваций наличие своевременных инвестиций – обязательное условие для роста.

Сегодня же компании страдают от нехватки нормального финансирования, дефицита собственного капитала, отсутствия своевременной и полноценной поддержки со стороны государственных органов.

Негативно сказывается и завышенная цена ряда инновационных проектов, высокие риски инноваций, большие затраты, долгосрочность окупаемости и так далее.

Для успешного развития в будущем компаниям необходимо решить две основные задачи:

– во-первых, провести полную оптимизацию существующих источников финансирования с целью развития и реализации новых идей (проектов);

– во-вторых, отдавать предпочтение только тем инновационным направлениям, которые будут давать результаты даже в периоды кризиса.

Опыт финансирования иностранных компаний показывает, что одновременно с привычными методами финансирования новых проектов можно привлекать необходимые средства путем более перспективных инструментов, к примеру, мезанинного финансирования.

[attention type=yellow]

Так, в США и Европе почти каждый пятый инвестор активно использует возможности этого инструмента на практике. Что касается российского бизнеса, то здесь такие механизмы еще на этапе зарождения.

[/attention]

Вот почему мезонинное финансирование стоит изучать, выделять его положительные и отрицательные качества, определять возможности и перспективы применения в РФ.

Мезанинное финансирование в России часто представляется как нечто среднее между прямыми вложениями и долговым инвестированием.

По сути, это один из способов вложений, когда инвестор не вносит средства в капитал компании, а дает деньги на развитие интересующего проекта посредством долговых обязательств.

Одновременно с этим он получает опцион с правом покупки активов (чаще всего акций) у кредитополучателя в будущем по цене, которая оговаривается на момент совершения сделки.

С помощью такого метода финансирования обе стороны сделки снижают свои риски:

– долговые обязательства компании имеют больший приоритет и требуют скорейшего покрытия, что для инвестора очень важный момент;

– опционное соглашение позволяет кредитополучателю своевременно и с выгодой для себя расплатиться с кредитодателем в удобном для него виде, то есть посредством передачи акций. Это исключает «выдергивание» столь важных средств из оборота компании.

Мезанинное финансирование – идеальный вариант для тех предприятий, которые по различным причинам не могут привлечь банковские займы или же нуждаются в получении займа на срок до пяти лет. В свою очередь, подобный тип привлечения инвестиций могут себе позволить лишь те предприятия, которые имеют существенный размер капитала и весьма стабильные денежные потоки.

Сущность мезанинного финансирования в том, что предоставляющая средства сторона является одновременно и инвестором (акционером компании) и ее кредитором.

При совершении таких сделок инвестор рискует, поэтому его расчет на повышенный уровень прибыли от своих вложений вполне логичен.

Кроме этого, во время покрытия мезонинного займа акционерам проще совершить выкуп опциона, ведь долг «висит» на предприятии, а цена (доля) выкупа намного меньше, чем размер прямых вложений.

Несмотря на существующие риски, мезанинный вид финансирования все-таки подразумевает определенную защищенность инвестора (кредитора). В ситуации когда стратегия предприятия вдруг не сработала, руководитель компании будет нести еще большую ответственность за доход.

Мезанинное финансирование имеет свои плюсы, но в отличие от западных стран, где такой способ привлечения инвестиций уже пользуется популярностью, в России он только набирает обороты.

Хотя, есть инвестиционные компании, которые активно создают специальные фонды и уже совершают первые сделки мезонинного финансирования.

[attention type=red]

Минус лишь в том, что подобные явления очень редки и представляют собой больше исключение, чем правило.

[/attention]

Так, несколько лет назад популярный в России ритейлер «Вестер» совершил сделку с одной из банковских организаций на крупную сумму в размере 300 миллионов долларов. По условиям сделки банк имеет право в течение четырех лет купить до 10% акций кредитополучателя.

Но это не единственный пример. В 2011-м New Russia Growth решилась на создание в РФ крупного фонда мезанинного финансирования на 250 миллионов долларов. В роли инвесторов выступили наиболее крупные финансовые институты России и мира.

К примеру, необходимые средства были предоставлены «Номос-банком» и «Европейским банком реконструкции и развития».

После окончания первого этапа объем фонда был на уровне 120 миллионов долларов, а целевая «казна» достигла еще большего уровня – 250 миллионов.

Мезанинное финансирование: доходность, перспективы, преимущества

Такой вид финансирования предполагает открытие для компании-заемщика кредитной линии с обеспечением.

При этом небольшая часть акционерного капитала передается инвестору в виде опционов на покупку акций по оговоренной на момент заключения сделки цене.

Главное отличие от private-equity в том, что мезанинные фонды не вмешиваются в операционную деятельность финансирования, по умолчанию согласны с кадровыми вопросами, а также операционными и стратегическими решениями.

Доходность мезанинного финансирования в России сравнительно невысока, но есть тенденция в сторону увеличения.

Сегодня прибыль от такого вида инвестиций расположилась где-то между долговым (10-12%) финансированием и прибылью private-equity (около 50%).

Так, прибыльность мезазонного финансирования составляет около 25-30%, что является неплохим показателем при условии небольших рисков для инвестора.

На этом фоне в 2013 году дочерняя компания ООО «Сбербанк Инвестиции» приобрела треть акций кипрской компании Afelmor Investments Ltd. Общий размер сделки составил почти 100 миллионов долларов. При этом «Сбербанк Инвестиции» получил в распоряжении привилегированные акции с погашением – ценные бумаги, которые активно применяются в описываемых нами сделках.

В мезанинным финансировании инвестор ориентируется на вложения со средним риском, который меньше, чем при инвестициях в капитал компании, но больше, чем долговое финансирование. Таким образом, может меняться и сезонность подобных вложений.

Для компании мезонинное финансирование – это возможность исключить риски размытия капитала АО, так как большую долю выплат кредитор получает в форме процентных выплат. При этом у заемщика есть право выкупить акции, выпущенные для своего “спонсора”.

В роли мезанинных инвесторов, как правило, выступают следующие организации – страховые компании, фонды частных инвестиций, хедж-фонды, пенсионные фонды, банковские учреждения со своими департаментами и так далее.

Таким образом, каждая сторона сделки получает свои преимущества:

1. Компания-заемщик:

– добивается повышение рейтинга за счет роста объема личного капитала;

– оптимизирует налогообложение за счет использования привлеченного капитала в качестве заемного;

– снижает риски «размытия» оборотных средств, если у компании есть несколько хозяев;

– упрощает для себя схему платежей, которые совершаются в три ступени – выплата процентов, оговоренных договором, выплата процентов с учетом успешности компании, а также «подогрев акциями».

2. При реализации мезазонного финансирования имеют свои бонусы и банковские учреждения (инвесторы). С помощью таких вложений они:

– повышают доходность кредитного портфеля;

– добиваются эффективного балансирования долговых обязательств.

В РФ мезанинное финансирование все чаще применяется для реализации венчурных и высокорисковых проектов. Основная причина – надежная защита со стороны законодательства России.

Законы продуманы таким образом, что в сделке больше защищен кредитор, а не акционер. По законодательству РФ при банкротстве компания сначала выплачивает долги, а уже потом рассчитывается с держателями акций.

С другой стороны, доход акционера выше, чем у кредитора, поэтому и больше риски.

Таким образом, мезонинное финансирование – это нечто среднее по прибыльности и уровню риска. Та же мезанинная задолженность будет покрыта раньше долга по акционерному капиталу, но позже задолженности по заемному финансированию. В итоге инвестор все равно принимает на себя определенную часть рисков.

К основным же факторам, которые не дают развиваться мезанинному финансированию в России, можно отнести:

– недостаточный уровень развития рынка финансов;- отсутствие должной статистики по уже реализованным проектам;

– неблагоприятный климат в сфере инвестиционной деятельности.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/11908-mezaninnoe-finansirovanie

Что собой представляет мезонинное финансирование?

Мезонинное финансирование простыми словами что это

Если изучать тему денег, то одним из самых интересных аспектов является такое направление, как виды финансирования. Здесь можно узнать о многих возможностях использования средств. Мы в рамках статьи рассмотрим мезонинное финансирование.

Общая информация

Что же собой представляет мезонное финансирование? По другому его можно назвать как опосредственное. Суть его заключается в том, что деньги предоставляются буквально «под» честное слово. То есть – без залога.

Что же привлекает инвесторов в таких случаях? Самым главным аспектом называют высокую рентабельность капитала в данном случае. К тому же здесь инвестор не возлагает на себя риски, которые сопровождают прямые вложения средств. И кроме этого, имеется ещё целый ряд преимуществ. Что же есть ещё?

Преимущества, которые имеет мезонинное финансирование

Вот небольшой список:

  1. Для субъектов финансирования преимущество заключается в том, что они могут получить деньги тогда, когда у них недостаточно обеспечения или же они просто не соответствуют финансовым требованиям для того, чтобы привлечь стандартный банковский кредит. Могут быть и некоторые иные причины, но всё же, перечисленные являются основными.
  2. Меньше размывается акционерный капитал. Это актуально для компаний, у которых высокий потенциал роста, поскольку делает их более дорогими.
  3. Собственники сохраняют контроль над компанией. Интерес же инвестора сосредоточен не в том, чтобы максимально стали дорогими акции, а они получили планируемый доход. Поэтому наблюдается их меньшая активность, что позитивно сказывается на управлении. Хотя мезонинному инвестору всё же часто предоставляют возможность влиять на принятие ключевых решений.
  4. Также позитивно можно отозваться и о системе расчетов, которая является достаточно гибкой.

Негативные аспекты

Увы, но так уже повелось в нашем мире, что там, где есть позитивные моменты, существуют и отрицательные. К таковым относиться:

  1. Сложность и дороговизна оформления (если сравнивать с финансированием от банков). Такая ситуация сложилась из-за высоких ставок, а также из-за того, что индивидуально структурируется каждая сделка.
  2. Ограничения по возможностям досрочного выхода инвесторов из участия в предприятии. Особенно это относится к малым и средним субъектам экономической деятельности, у которых нет защищенности долга.
  3. Также существуют жесткие требования относительно отчетности, прозрачности и управленческой команды заемщика.

Вот такие негативные моменты имеет мезонинный кредит.

Как же все происходит?

Важную роль в этой схеме играет инвестиционный банк. Это финансовое учреждение может применять несколько основных инструментов или же их комбинаций. Кроме непосредственно самого мезонинного кредита, деньги могут предоставляться при выполнении определённых условий.

Первоначально давайте рассмотрим первый вариант, как наиболее распространённый. В таких случаях предоставляется определённая сумма, которую ранее кредитор передал в инвестиционный банк, а он уже – субъекту экономической деятельности.

Взамен он получает право удержания имущества. Важным является институт поручительства, который может приобретать множество форм.

Как правило, срок предоставления составляет до десяти лет, на время которого осуществляется мезонинное финансирование.

[attention type=green]

Пример такого взаимодействия можно привести, указав на множество больших компаний и корпораций, которые сейчас функционируют на территории США и Западной Европы. Несмотря на рискованность, такой подход пользуется популярностью, благодаря тому, что приносит прибыль в размере 12-45 процентов годовых.

[/attention]

В наших условиях может показаться, что это не очень то и много, но не забывайте, что это в долларах и евро. У нас же в более-менее стабильных банках получать даже половину минимума мало где можно. Вот такое преимущество имеет мезонинное финансирование.

Иной инструментарий

Кроме рассмотренного выше варианта, может осуществляться финансирование с так называемым оформлением негласного участия.

В таких случаях инвестор получает определённую долю компании, но на него не распространяется ответственность перед другими кредиторами. Такое положение дел не раскрывается третьи лицам.

А участие в прибылях, убытках, контроле и управлении осуществляется на конфиденциальных началах.

Распространён и инструмент финансирования посредством выпуска конвертируемых облигаций.

Это предусматривает выплату фиксированных процентов и погашение долга с возможностью приобретения инвестором части компании, которой выдаются деньги. Причем заранее устанавливается определённая конверсионная цена.

Также условием предоставления денег может быть выпуск привилегированных акций, что дают преимущественное право на прибыль и активы сравнительно с другими владельцами.

Заключение

И что же всё-таки манит инвесторов в таких случаях? Несмотря на то что это довольно рискованные предприятия, кредиторы не прочь поучаствовать в развитии перспективных субъектов экономической деятельности.

Многие из них нацеливаются на то, чтобы не просто получить проценты, которые значительно превышают уровень инфляции, но и получить доступ к акциям компаний с хорошими перспективами. Ведь больше всего они заинтересованы в собственном хорошем будущем.

Поэтому и обращаются к людям, которые специализируются на этом.

А для компаний, особенно малых и средних такой подход имеет то преимущество, что, поторговавшись, они могут получить весьма неплохие условия, согласно которым, потеря прибыли будет временной. Потом же вернуться все права, и можно будет развиваться на полную силу, реализовывая свой потенциал.

Источник: https://FB.ru/article/284416/chto-soboy-predstavlyaet-mezoninnoe-finansirovanie

Мезонинное финансирование простыми словами что это

Мезонинное финансирование простыми словами что это

При мезонинном финансировании инвестор получает проценты от предоставления займа. Помимо этого кредитор может претендовать на дополнительное вознаграждение из чистой прибыли проекта в виде ценных бумаг: варрантов или опционов. В среднем мезонинный кредит приносит инвестору доход в 5-10 % годовых на вложенный капитал.

Долевой партнёр получает часть прибыли от реализации проекта. Её размер определяет ряд факторов: стоимость капитала на рынке, величина вложений девелопера, качество и локация проекта. В среднем инвестор может рассчитывать на 10–20 % годовых на вложенный капитал.

Классификация активов и обязательств на краткосрочные и долгосрочные

Активы, предназначенные в основном для продажи или если они, как ожидается, будут проданы или иным образом реализованы в денежной форме в течение одного года или одного операционного цикла компании после окончания отчетного, классифицируются как краткосрочные (или оборотные) активы (англ. ‘current assets’).

Операционный цикл компании (англ. ‘operating cycle’) – это средний срок, которое проходит между приобретением запасов и получением денежных средств от продажи продукции покупателям. Когда обычный операционный цикл компании нельзя точно определить, предполагается, что его продолжительность составляет один год.

Для производителя операционный цикл равен среднему промежутку времени между приобретением сырья и материалов и превращения их в денежные поступления от продажи произведенной продукции.

Примеры компаний с операционными циклами более одного года, включают производителей табака, алкогольных напитков и компаний деревообрабатывающей отрасли. Даже компании этой категории, которые часто хранят запасы более одного года, классифицируют запасы как оборотные активы, если ожидается, что продукция будет продана в течение операционного цикла.

Активы, которые, как ожидается, не будут проданы или использованы в течение одного года или одного операционного цикла, в зависимости от того, что больше, классифицируются как внеоборотные или долгосрочные активы (англ. ‘non-current assets’, ‘long-term assets’, ‘long-lived assets’).

Запасы оборотных активов поддерживаются, как правило, для операционных целей, и эти активы включают в себя, помимо денежных средств, активы, которые, как ожидается, будут преобразованы в денежные средства (например, дебиторская задолженность), потрачены (например, канцелярские товары, расходы будущих периодов), или проданы (например, запасы) в текущем операционном цикле.

[attention type=yellow]

Оборотные активы предоставляют информацию об операционной деятельности и операционной (производственной) мощности компании. Например, статья баланса «торговая дебиторская задолженность» (англ. ‘trade receivables’ или ‘accounts receivable’) будет означать, что компания предоставляет своим клиентам кредит.

[/attention]

Внеоборотные активы представляют информацию об инфраструктуре компании, т.е. об активах, которые компания использует для основной деятельности и которые не потребляются или не продаются в текущем периоде. Инвестиции в такие активы осуществляются со стратегической и долгосрочной перспективой.

Аналогичным образом, обязательство, которое, как ожидается, будет погашено в течение одного года или одного операционного цикла после окончания отчетного периода (в зависимости от того, что больше), классифицируются как краткосрочные обязательства (англ. ‘current liabilities’).

Критерии для классификации обязательств как краткосрочных включают следующее:

  • Компания предполагает урегулировать данное обязательство в рамках своего обычного операционного цикла;
  • Компания удерживает данное обязательство преимущественно для целей торговли;
  • Обязательство должно быть урегулировано в течение одного года после окончания отчетного периода; или
  • У компании нет безусловного право на отсрочку погашения обязательства, по крайней мере, на один год после окончания отчетного периода.
[См. параграф IAS 1:69]

МСФО указывают, что некоторые краткосрочные обязательства, такие как торговая кредиторская задолженность, обязательства перед персоналом и прочие операционные расходы, являются частью оборотного капитала, используемого компанией в рамках своего обычного операционного цикла. Такие операционные статьи классифицируются как краткосрочные обязательства, даже если они будут урегулированы более чем через год после отчетной даты.

https://www..com/watch?v=ytpolicyandsafety

Все прочие обязательства классифицируются как долгосрочные обязательства (англ. ‘non-current liabilities’). Долгосрочные обязательства включают финансовые обязательства, которые обеспечивают финансирование на долгосрочной основе.

Превышение оборотных активов над краткосрочными обязательствами называется оборотным капиталом (англ. ‘working capital’).

Уровень оборотного капитала дает аналитикам информацию о способности компании погасить обязательства по мере наступления сроков их погашения. Хотя адекватный объем рабочего капитала является необходимостью, чрезмерный оборотный капитал приводит к связыванию ресурсов, которые можно было бы использовать более продуктивно в другом месте.

Отчет о финансовом положении с классификаций краткосрочных и долгосрочных активов и обязательств называется классифицированным балансом (англ. ‘classified balance sheet’). Классификацией также применяется для группировки статей баланса в подкатегории.

Бухгалтерские балансы компаний SAP Group и Apple в Иллюстрациях 1 и 2 являются классифицированными балансами.

Хотя балансы обеих компаний представляют оборотные активы перед внеоборотными активами и краткосрочные обязательства перед долгосрочными обязательствами, это не является обязательным требованием. МСФО не определяет порядок или формат, в котором компания представляет статьи классифицированного балансового отчета.

Риски

Оценка рискованности двух стратегий связана с тем, в какой очереди участники проекта получают прибыль. Мезонинный инвестор получает прибыль вторым после банка, что удаляет его от риска потери вложенного капитала. Для него важно, какой объем капитала даёт девелопер, так как средства последнего защищают мезонин в случае негативного сценария.

Долевой партнёр защищён хуже: он получает прибыль после мезонинного инвестора и, если проект окажется нерентабельным, первым после девелопера понесёт убытки. Однако при долевом партнёрстве потенциал прироста прибыли больше, и эта схема будет более выгодной, если проект окажется успешным.

Представление отчета о финансовом положении на основе ликвидности

Представление баланса на основе ликвидности используются, когда такое представление предоставляет надежную и более уместную информацию. В этом случае все активы и обязательства представляются в порядке убывания или возрастания ликвидности.

Обычно такое представление финансового положения более уместно для финансовых организаций, таких как банки.

Иллюстрация 3 показывает выдержку из баланса банка HSBC Holdings plc (HSBC), крупной международной группы, оказывающей финансовые услуги. Банк отчитывается по МСФО. Статьи в балансе банка HSBC представлены на основе ликвидности.

Видно, что раздел активов начинается с денежных средств и остатков средств на счетах в центральных банках. Менее ликвидные статьи, такие как «Доли в ассоциированных компания и совместных предприятиях» находятся в нижней части перечня активов.

Консолидированный балансовый отчет, в млн. $31 дек. 201731 дек. 2016
AssetsАктивы
Cash and balances at central banksДенежные средства и остатки на счетах в центральных банках8180,6248128,009
Items in the course of collection from other banksОстатки на счетах в других банках6,6285,003
Hong Kong Government certificates of indebtednessГосударственные долговые сертификаты Гонконга34,18631,228
Trading assetsТорговые активы287,995235,125
Financial assets designated at fair valueФинансовые активы, оцениваемые по справедливой стоимости29,46424,756
DerivativesПроизводные инструменты219,818290,872
Loans and advances to banksСсуды и авансы, предоставленные другим банкам (средства банков)90,39388,126
Loans and advances to customersСсуды и авансы, предоставленные клиентам (средства клиентов)962,964861,504
Reverse repurchase agreements – non-tradingОбратное РЕПО – неторговые операции201,553160,974
Financial investmentsФинансовые инвестиции389,076436,797
Prepayments, accrued income and other assetsПредоплата, начисленные доходы и прочие активы67,19163,909
Current tax assetsТекущие налоговые активы1,0061,145
Interests in associates and joint venturesДоли участия в ассоциированных компаниях и совместных предприятиях22,74420,029
Goodwill and intangible assetsГудвил и нематериальные активы23,45321,346
Deferred tax assetsОтложенные налоговые активы4,6766,163
Total assetsИтого активов2,521,7712,374,986

Гибкость

https://www..com/watch?v=ytpress

Для инвестора менее гибкий мезонинный кредит — более надёжен: он получает фиксированные выплаты в заранее определённые сроки. Прибыль долевого партнёра полностью зависит от успешности реализации проекта, поэтому такие гибкие условия могут сыграть не в его пользу.

В то же время, мезонинный кредит отличается большей гибкостью условий финансирования (регулярность выплат, погашение долга, процентные ставки, срок кредитования) по сравнению с банковским займом и не всегда подкрепляется залогом.

Контроль

Вопрос участия инвестора в проекте решается в процессе переговоров. Как правило, долевой партнёр имеет бо́льшее влияние на принятие ключевых решений, чем мезонинный инвестор, поскольку он менее защищён от риска потери капитала. Мезонинный инвестор, в свою очередь, может обзавестись представителем с правом голоса в совете директоров.

Мезонинный кредит Долевое партнёрство
Тип капиталаЗаёмный (debt)Собственный (equity)
Доля от стоимости проекта (loan-to-cost ratio, LTC)20–30 %
Источник прибылиПроценты по кредиту и  equity kickerПрибыль от реализации проекта
Очерёдность выплатВторой очереди (после старшего, банковского долга)Третьей очереди
ОбеспечениеМожет бытьНет
Доходность5–10 %10–20 %
Рискдля  инвестораСреднийВысокий
СтруктураМенее гибкая, но более простая и определённая (фиксированные платежи и сроки выплат)Менее определённая, но  более гибкая (выплаты зависят от денежного потока)
КонтрольИнвестор может иметь представителя в совете директоровИнвестор может участвовать в управлении проектом

https://www..com/watch?v=ytcreators

Георгий Качмазов, Генеральный директор и основатель Tranio

этого автора

Источник: https://id-brands.ru/mezoninnoe-finansirovanie-prostymi-slovami/

Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости

Мезонинное финансирование простыми словами что это

363 просмотра · 3 сен. 2020 · обновлено 24 сен. 2020

tsyhun / Shutterstock

На развивающихся рынках мезонинное финансирование до сих пор находится на стадии зарождения, однако в Европе сегодня каждый четвертый девелоперский проект реализуется с использованием мезонинного финансирования.

Мезонин — это кредит, который инвестор предоставляет компании для реализации того или иного проекта: разработки участка, строительства или расширения портфеля арендных объектов.

Для компаний это что-то среднее между банковским кредитом и прямыми инвестициями. Отсюда происходит и название: от итальянского «mezzanino» — «средний, промежуточный».

Кстати, название надстройки к дому с балконом также произошло от этого слова.

У мезонина есть срок, возвратность и понятные выплаты. В отдельных случаях инвестор может претендовать не только на проценты по кредиту, но и на часть прибыли компании, которую кредитует.

Финансовые структуры мезонинов

  • кредит в акционерный капитал со вторичным залогом активов и поручительством операционных компаний;
  • проектный бридж застройщику — краткосрочный кредит до получения другого финансирования;
  • покупка доли в капитале компании с отдельным классом акций, колл-опционами, различными варрантами — правами купить акции компании

Мезонинный кредит подходит инвесторам, которые:

  • ищут способ получать пассивный доход в валюте;
  • хотят избежать трудозатратных процессов, связанных с покупкой, оформлением, обслуживанием и продажей коммерческой недвижимости;
  • хотят инвестировать удаленно;
  • готовы финансировать чужой проект.

Как погашается мезонинный кредит

В очереди выплат мезонин всегда стоит на втором месте после банковского кредита, однако имеет приоритет перед акционерным капиталом. Только после всех выплат компания сама получает права на остаток прибыли.

Возможные схемы выплат инвестору

  • фиксированный процент, который выплачивается регулярно;
  • отложенный процент (Pay in Kind — PIK), который выплачивается в конце периода, но капитализируется раз в год;
  • выплаты, которые позволяют участвовать в приросте стоимости компании. Такое участие может быть структурировано через опционы, варранты или номинальные варранты. Это позволяет приобрести 1–5% доли компании. Однако такой вариант Tranio рекомендует только опытным инвесторам.

Какие преимущества получает инвестор

Хороший доход. В среднем инвестор получает доходность на уровне 8–10% годовых в валюте. Это в полтора-два раза больше, чем доход от арендного бизнеса в Европе.

Пассивный доход. Всеми операционными проблемами, связанными с реализацией и управлением проектами, занимается компания, привлекающая финансирование. 

Дистанционная инвестиция. Инвестировать в мезонины можно удаленно с любого счета — российского или зарубежного. Не нужно открывать структуры за рубежом и уведомлять российскую налоговую о КИКах.

Что получают компании

Мезонинное финансирование позволяет компании снизить издержки и повысить рентабельность собственного капитала. Когда компания организовывает структуру капитала за счет использования большего кредитного плеча, стоимость капитала (WACC) уменьшается, а рентабельность собственного капитала (ROE) увеличивается.

Когда банковского финансирования недостаточно, компании привлекают мезонины в двух случаях:

  1. когда использовать собственный капитал дорого,
  2. когда собственного капитала не хватает.

Как привлечение дополнительного финансирования влияет на рентабельность капитала

Какие проекты бывают и в чем разница

Есть два типа проектов, которые привлекают мезонинные кредиты: девелоперские и арендные. Арендные проекты подходят начинающим инвесторам с небольшим капиталом. Девелоперские потребуют от инвестора крупных вложений и серьезной экспертизы в девелопменте.

АрендныеДевелоперские
от 25 000 евроот 500 000 евро
Используя привлеченный капитал компания собирает пакет коммерческих объектов, сдает площади в аренду и занимается управлением. Это могут быть отели, супермаркеты или жилые дома. Из полученной прибыли компания выплачивает инвесторам фиксированный процент на вложенный капитал, а остаток оставляет себе.Используя привлеченный капитал девелопер может позволить себе больше проектов: строительство или ленд девелопмент.Из прибыли, полученной после реализации проекта, девелопер закрывает обязательства перед банком, а также выплачивает инвесторам процент и возвращает «тело кредита».
Выход из проекта через 6 — 8 летВыход из проекта через 2 — 4 года
Выплаты производятся регулярно, например раз в квартал.Выплаты производятся по принципу PIK. Это отложенный процент, который выплачивается в конце периода, но капитализируется раз в год.
Не требует опыта инвестированияТребуется опыт в девелопменте

Инвестиции в фонд жилой недвижимости в Германии

От 25 000 евро · Срок 6 — 8 лет · Доходность 8—10 % годовых
На инвестированные средства фонд приобретает и управляет портфелем жилых объектов, для сдачи в долгосрочную аренду. На текущий момент в управлении находятся около 18,000 квартир, а инвестиционный объем составляет 1.6 млрд. евро.

Мезонин в проект строительства многоквартирного дома в Лейпциге

От 500 000 евро · Срок 1,5 года · Доходность 12 % годовых
Строительство многоквартирного дома в Лейпциге. Все разрешения получены, открыта кредитная линия на стройку, начаты строительные работы на участке, согласованы субподряды. На май 2020 г. из 10 квартир продано 3, зарезервировано 2.

На сегодня Tranio предлагает 4 мезонинных проекта в Германии

Все проекты прошли проверку и находятся на разных стадиях реализации.

Чтобы ознакомиться со всеми проектами, оставьте заявку. Наши консультанты перезвонят вам в рабочее время.

Оставить заявку

Как выбрать надежный мезонинный проект самостоятельно

Оценить себестоимость и цену продажи проекта. Часто девелоперы занижают издержки на проект и оптимистично завышают цену продажи. Для инвестора это значит, что риск выше, чем об этом говорит девелопер. Поэтому в первую очередь нужно оценить финансовые модели проектов, себестоимость строительства и цену продажи.

Оценить арендатора или оператора. Арендатор должен справляться со своими обязательствами.

Чтобы оценить арендатора, нужно проанализировать договор и экономику проекта — заполняемость, ставки, затраты на управление и т.д.

Проект можно рассматривать, если экономика проекта позволяет арендатору выплачивать проценты за мезонин, а договор составлен не менее, чем на срок мезонинного кредита.

Оценить структуру капитала. Сумма акционерного капитала в проекте должна быть не меньше мезонинного кредита. Идеальное распределение средств при мезонинном финансировании: 60% — банковский кредит, 20% — акции компании, 20% — мезонин.

Важный признак проекта — равное соотношение акционерного капитала компании и мезонина. В некоторых случаях доля мезонина больше, чем акционерный капитал. В таких проектах инвестор может требовать более высокий процент по доходности, так как его риски становятся выше.

Какие риски несет инвестор

Важно понимать, что риск и доходность всегда прямо пропорционально связаны между собой. В случае с мезонином инвестор получает возможность заработать значительную доходность на капитал, и тут необходимо понимать природу этой доходности.

За счет того, что мезонинное финансирование призвано заместить долю акционерного капитала, которую иначе был бы вынужден положить девелопер, инвестор получает как высокую доходность, которой по сути делится девелопер, так и соотносимые с этим риски.

 

Самый главный риск связан с тем, что в очереди обязательств девелопера инвестор не занимает первое место. Он не может претендовать ни на доходность, ни на  возврат вложенных средств до тех пор, пока не будут исполнены все впереди идущие обязательства, например, банковский кредит.

Если в проекте что-то идет не так, изначально под риск попадет капитал девелопера, затем мезонин. В самом крайнем случае это может привести к частичной или даже полной потере капитала инвестора, но для этого в первую очередь должен целиком сгореть капитал девелопера. Именно по этой причине мы уделяем пристальное внимание как анализу структуры капитала, так и экономике проекта в целом. 

Чем может помочь Tranio

Tranio являемся активным игроком на рынке трансграничных инвестиций в недвижимость и стремится обеспечить частным инвесторам доступ к доходным мезонинным проектам в Европе и США.

Мы общаемся с девелоперами и фондами, оцениваем проекты и предлагаем инвесторам только те, которые отвечают нашим критериям безопасности. Это означает, что проект находится на понятной стадии, у него сильная, прозрачная экономика и понятные стабильные выплаты.

Помощь специалиста

Если у вас есть вопросы по инвестициям в мезонины, отправьте заявку.

Наш специалист перезвонит вам в рабочее время и поможет во всем разобраться.

Отправить заявку

Александр Волик, Инвестиционный аналитик этого автора

Источник: https://tranio.ru/articles/mezoninnye-kredity-kak-zarabatyvayut-8-10-godovykh-v-evro-na-nedvizhimosti/

Мезонинное финансирование – глоссарий КСК ГРУПП

Мезонинное финансирование простыми словами что это

Финансовый кризис, начавшийся в США в 2008 г. и охвативший весь мир, привел к резкому падению рынка недвижимости и ценных бумаг, связанных с ней. На этом закончились крупные вложения в девелоперов как на отечественном рынке, так и за рубежом.

В первую очередь была пересмотрена политика инвесторов и кредитных организаций, которые сильно ужесточили условия финансирования. Этот шаг привел к другому негативному фактору — снижению объемов строительства и оборота сделок с недвижимостью.

Но обязательства перед кредиторами и естественная конкуренция заставили кредиторов искать новые источники поступления средств, которые могли бы позволить застройщикам и дальше вести свою деятельность.

Совокупность всех этих факторов привела к новому финансовому инструменту — мезонинному финансированию.

Стоит отметить, что в докризисное время для крупных застройщиков заем средств был естественным. Финансирование инвесторами и кредитными организациями могло составлять до 9/10 бюджета всего проекта. Доля собственного финансирования тоже учитывалась, но это не считалось ключевым фактором для проекта, который мог многократно окупиться.

Обе стороны интересовала прибыль, а о риске потери средств никто и не мог предполагать. Но это время прошло, и единственным вариантом сохранения своих средств, который был быстро найден инвесторами, стало ужесточение условий кредитования.

Примером такой политики может служить российский Сбербанк, который прекратил финансирование программ с высокой долей заемных средств.

[attention type=red]

Спустя короткое время и остальные отечественные кредитные организации пошли по этому пути. Финансирование новых проектов было отвергнуто. Также были повышены процентные ставки по уже открытым кредитным линиям.

[/attention]

По словам самих застройщиков, даже в настоящее время отечественная недвижимость имеет хорошую окупаемость, однако теперь инвесторы отказывают в финансировании всем, чья собственная доля в бюджете проекта составляет менее 1/3.

Отсутствие собственного капитала или завершенных проектов, которые можно реализовать, еще больше усложняло проблему финансирования, следовательно, и конкуренцию за рынок.

Естественно, некоторые виды кредитования для застройщиков оставались доступными, однако условия выдачи кредитов предполагали высокую процентную ставку или залог недвижимости.

Застройщиками предпринимались и попытки картельного сговора с целью влияния на кредитную политику, однако это приводило лишь к незначительным результатам. В конечном итоге на зарубежном рынке были найдены другие методы привлечения средств, среди которых мезонинное финансирование.

Вложения в собственный капитал или реализация на торгах

По определению самих кредитных организаций, мезонинное финансирование — это вложения в проект на условиях получения доли или пакета акций за конкретную стоимость при определенных условиях, например после ввода объекта в эксплуатацию.

Для застройщиков это зачастую нерентабельно, и они прибегают к этому источнику финансирования, только когда других вариантов привлечения средств не осталось. Инвестор в этом случае сильно рискует, потому что проект может быть вообще не реализован, однако соблазн получить сверхприбыль за счет продажи ценных бумаг перекрывает эти риски.

В большинстве случаев мезонинное финансирование предполагает получение от одного кредитора крупных средств, которые полностью удовлетворяют расходы на нужды проекта.

По существу, такой вид предоставления средств предполагает и передачу акций или доли в проекте.

По этому признаку мезонинное финансирование причисляется одновременно к долговым обязательствам и к вложениям собственных средств (debt and equity financing).

По определению долговые обязательства — менее ценный ресурс, а собственный капитал — самый ценный. По этой причине мезонинные средства занимают промежуточное положение.

[attention type=green]

Учитывая высокие риски и необходимость крупных вложений, которые гарантированно обеспечат проект нужным бюджетом, к этому варианту финансирования прибегают только крупные кредиторы.

[/attention]

Доля такого финансирования крайне низка в общем обороте денежных средств инвестора и рассматривается только как возможность приобрести дополнительные ценные бумаги, которые в дальнейшем можно реализовать по выгодной цене.

Схожим образом уже длительное время работает механизм ипотечного кредитования, ставший популярным благодаря широкому распространению среди людей вне зависимости от доходов. Как правило, в этом случае кредитором определяется конкретная процентная ставка заимствований.

При этом платежеспособность и источники дохода редко проверяются, т. к. в случае невыплаты инвестор может воспользоваться продажей этой недвижимости или рефинансированием кредита.

Какой именно вариант будет использован, зависит от решения кредитора и определяется фактической платежеспособностью клиента. В случае если клиент становится банкротом или лишается стабильного источника дохода, кредитор продает недвижимость, чтобы избавиться от рисков.

Если же клиент имеет постоянный доход и способен вносить оплату, кредитору выгоднее предоставить рефинансирование и в дальнейшем получить еще больше прибыли.

Но именно ипотечное кредитование и дало толчок к мировому финансовому кризису. Принципиальной основой стала невозможность кредиторами за короткий срок реализовать недвижимость, полученную в результате невыполнения долговых обязательств заемщиком, с возможностью покрытия расходов.

Преимущества мезонинного инвестирования

Российское законодательство наделяет приоритетом интересы кредитора, и правовая практика показывает, что им легче добиться возврата заемных средств, чем акционеру.

В противовес слабой защищенности акционер может получить многократную сверхприбыль путем проведения операций с ценными бумагами или их продажи на бирже. Также акционер полностью свободен в выборе времени продажи и покупателя акций.

Кредитор же полностью «связан» условиями контракта, в котором оговорены сроки и процентная ставка.

[attention type=yellow]

Мезонинное финансирование также связывает инвестора контрактом, который предполагает возврат средств по определенному графику. При этом в случае невыполнения обязательств заемщиком по мезонинному финансированию у инвестора остается возможность продать пакет акций объекта.

[/attention]

Это дает возможность также получить сверхприбыль на уровне акционера, которая определяется лишь финансовым климатом. Однако пока проект еще не закончен, чаще всего рыночная стоимость акций не покрывает сумму финансирования, и девелоперу выгоднее рассчитаться ими за инвестиции.

С учетом этого высокого риска и возможности получить сверхприбыль мезонинное финансирование является симбиозным вариантом инвестирования.

Уровень риска определяется прежде всего состоянием бюджета проекта и источниками финансирования. Мировая практика показывает, что мезонинное финансирование характерно для проектов с любой долей собственных вложений.

Однако основная доля финансирования приходится на проекты, 20–25% бюджета которых — это собственный капитал.

Иногда встречаются сделки, когда девелопер привлекает к проекту и использует 100%-ю инвестицию, а в качестве долговых обязательств предоставляет контрольный пакет акций проекта.

Основное преимущество заключается в возможности обеспечить проект необходимым потоком средств за короткий срок. Мезонинная кредитная линия оформляется банком без объемных бюрократических процессов, т. к. с предоставлением доли или акций проекта у инвестора пропадает необходимость в получении подтверждения платежеспособности заемщика.

Разница зарубежных и отечественных институтов

У западных стран институт мезонинного финансирования прочно закрепился и успешно развивается. Есть даже специальные организации, предоставляющие мезонинное финансирование.

Что касается отечественного рынка, то развитие этого кредитного института находится на крайне низком уровне, и нет предпосылок к его росту.

[attention type=red]

Что интересно, если за границей мезонинная практика актуальна для недвижимости (вероятно, по причине возникшего кризиса именно с ее рынком), то в России она внедряется в других отраслях.

[/attention]

Примером может служить крупный проект в энергетической сфере «Северный поток — 2», в котором компании-кредиторы получают контрольный пакет дочерней компании «Газпром». Можно найти много примеров аналогичных сделок во многих отраслях, однако на рынке недвижимости такой вид сделки пока что еще не зафиксирован.

В настоящее время отечественные финансовые институты изучают возможность использования мезонинного инструмента на практике. В качестве одного из перспективных вариантов рассматривается прямая передача в собственность доли в проекте с последующей перепродажей.

Как полагают инвесторы, в связи с кризисом банки будут вести жесткую практику введения рамок для заемщиков, среди которых повышение ставок по кредиту, что обязательно приведет к спросу на мезонин. С другой стороны, унаследованная от СССР сложная бюрократическая система может затормозить процесс становления, особенно межнациональных проектов, т. к.

западные девелоперы и инвесторы «избалованы» экономией времени. Также негативное влияние может оказать недобросовестность кредиторов, которым невыгодна выплата займа финансовыми средствами, и они будут инвестировать только в проекты, не защищенные собственным капиталом.

В этом случае банк с высокой вероятностью получит сверхприбыльный пакет акций, который можно реализовать на торгах в любой удобный момент. Также ряд банкиров ссылаются на высокие риски и слабо изученный институт мезонина.

Мезонинное инвестирование заметно отличается от других финансовых институтов следующими признаками.

  • Объем инвестирования. Относительно большая доля от общего бюджета проекта, которая на практике составляет не более 1/5 ввиду высоких рисков и низкой стоимости проекта до ввода в строй на рынке ценных бумаг.
  • Отсутствие ликвидности. Конвертируемые бумаги не пользуются высоким спросом на рынке ценных бумаг в отличие от прочих ценных бумаг.
  • Источник инвестирования. Финансирование проходит напрямую девелоперу от кредитора через открытые источники последнего после согласования обеих сторон. Также может быть привлечена сторона-посредник, которая служит для поиска инвестиций.
  • Источник погашения. Средством расчета с инвестором за мезонинное инвестирование служат ценные бумаги и доля непосредственно самого проекта или другие активы заемщика.

Настоящая практика по мезонинному инвестированию рассматривается в форме выпуска конвертируемых облигаций, которые в дальнейшем обмениваются на реальные активы компании по фьючерсу. Конвертируемая бумага заменяет пакет документов, утверждающих право инвестора на приобретение акций или доли проекта заемщика.

А фьючерс рассматривает только сроки и сумму денежных средств, что позволяет провести сделку быстро. В итоге такая схема позволяет в сжатые сроки заемщику получить нужное финансирование, а кредитору — реализовать конвертируемые облигации в ценные бумаги.

Также дополнительным преимуществом для девелопера является возможность получить от инвестора комплексное финансирование всего проекта, а не только конкретных задач.

Исходя из перечисленных отличий, напрашивается вывод, что мезонинное финансирование — это отличная альтернатива кредитованию. Этот институт позволяет заемщику быстро и без лишних хлопот привлечь инвестиции, а кредитору получить сверхприбыль, пусть и с высоким риском. При этом уровень риска инвестор всегда может оценить по доле источников финансирования в общем бюджете реализуемого проекта.

Возврат к списку

Источник: https://kskgroup.ru/press-center/glossary/mezoninnoe-finansirovanie/

Все о банке
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: